⚙️ 1. Configure o imóvel
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Preencha os dados básicos do imóvel no painel superior: nome do empreendimento, preço total, capital próprio disponível e área privativa.
O campo "Financiado" é calculado automaticamente (Preço − Capital próprio).
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Alavancagem e LTV são calculados automaticamente. A alavancagem mostra quantas vezes o capital próprio controla o ativo — quanto maior, maior o potencial de retorno sobre o capital investido.
Exemplo: alavancagem de 1,71× significa que com R$ 350k você controla um ativo de R$ 599k.
💡 Dica: comece com o preço real do imóvel e o capital que o comprador tem disponível para dar de entrada. O restante será tratado como financiamento.
🎛️ 2. Ajuste as variáveis operacionais
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Diária média (ADR) — valor médio cobrado por noite. Pesquise imóveis similares no Airbnb e Booking na mesma região para encontrar uma referência realista.
Em Itajaí centro, studios com gestão profissional giram entre R$ 150 e R$ 350/noite.
4
Ocupação mensal — percentual de dias efetivamente alugados no mês. Inclui sazonalidade: alta no verão, baixa no inverno.
Referência de mercado para short stay bem gerido: 55–70% de média anual.
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Taxa de gestão — percentual cobrado pela operadora (Housi, Stay, etc.) sobre a receita bruta. Geralmente inclui plataformas, limpeza e gestão de reservas.
Housi cobra entre 15% e 20%. Confirme na proposta comercial da operadora.
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Condomínio, internet e IPTU — custos fixos mensais independentes de ocupação. Solicite à incorporadora o valor estimado do condomínio antes de configurar.
💡 Use os cenários rápidos no topo para pré-configurar tudo de uma vez: Base para uma análise realista, Otimista para o melhor caso e Conservador para o pior cenário.
📈 3. Entenda a valorização
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Valorização anual do ativo slider roxo — estimativa de quanto o imóvel se valoriza por ano. Este é muitas vezes o maior componente do retorno total.
Histórico de Itajaí: 8–15% a.a. entre 2019 e 2024. Use 6% como base conservadora-realista.
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Retorno Total = Renda líquida + Valorização. A barra de composição mostra a proporção de cada parte. Em imóveis bem localizados, a valorização tende a superar a renda ao longo do tempo.
💡 Compare com o CDI: o campo "vs CDI" mostra quanto o investimento supera (ou não) a renda fixa com o mesmo capital, ajudando a contextualizar o retorno para o investidor.
📊 4. As 4 abas de análise
A
Valor Total — retorno calculado sobre o preço total do imóvel. Inclui ponto de equilíbrio (ocupação mínima para não ter prejuízo), gráfico de sazonalidade e payback do capital próprio.
B
Comprador — perspectiva de quem está comprando: separa o retorno sobre o capital próprio (entrada) do custo do financiamento, mostrando o resultado líquido real do fluxo de caixa.
C
Projeção 5/10 anos — evolução patrimonial com valorização composta, renda acumulada e comparação com CDI. O número em 10 anos costuma ser o argumento mais convincente para o investidor.
D
Amortização — compara duas estratégias para a renda gerada: usar para amortizar o financiamento vs. reinvestir no CDI. Indica qual é mais vantajosa conforme as taxas configuradas.
🖨️ 5. Exportar como PDF
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Clique em Exportar PDF no canto superior direito. O navegador abrirá a janela de impressão — selecione "Salvar como PDF". Configure o nome do arquivo com o nome do imóvel e do cliente para organizar melhor.
Dica: antes de exportar, configure o imóvel e ajuste os sliders para o cenário que deseja apresentar.
💡 Para apresentações: exporte em PDF e envie junto com o material do empreendimento. Uma análise personalizada com os dados reais do imóvel aumenta muito a percepção de valor do seu atendimento.